От чего зависит ставка налога
Имущество, находящееся в собственности физических лиц, облагается налогом на имущество физических лиц, который относится к местным налогам (п. 2 ст. 15 НК РФ). Он устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (п. 1 ст. 399 НК РФ).
Согласно ст. 401 НК РФ объектом налогообложения налогом на имущество физических лиц признаются: жилой дом, квартира (комната), гараж (машино-место), единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение. Двухэтажное коммерческое здание относится к иным зданиям, строениям, сооружениям, помещениям.
На территории Раменского городского округа налог на имущество физических лиц введен Решением Совета депутатов Раменского городского округа Московской области № 7/6-СД от 20.11.2019. Этим документом установлено, что прочие объекты налогообложения (не относящиеся к жилым домам, квартирам, комнатам, объектам незавершенного строительства, единым недвижимым комплексам, гаражам (машино-местам)), кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб., облагаются налогом на имущество физических лиц по ставке 0,5%. Если же объект включен в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, или его кадастровая стоимость составляет более 300 млн руб., он облагается налогом по ставке 2%.
Таким образом, поскольку кадастровая стоимость двухэтажного коммерческого здания составляет 70 млн руб., то есть менее 300 млн руб., размер применяемой к зданию ставки налога будет зависеть только от того, включено ли здание в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, или нет.
Когда площадь здания имеет значение
Площадь здания не может являться критерием для установления ставок налога на имущество физических лиц. В письме от 24.02.2021 № 03‑05‑04‑01/12577 Минфин России разъяснил, что положения НК РФ не предусматривают возможность установления представительными органами муниципальных образований дифференцированных налоговых ставок по налогу на имущество физических лиц в зависимости от площади объекта налогообложения.
Однако площадь здания является одним из критериев для включения здания в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Речь идет о перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — Перечень). Он ежегодно определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу. В Московской области таким уполномоченным органом является Министерство имущественных отношений Московской области (Миноблимущество). Как указано на официальном сайте Правительства Московской области (mosreg.ru), перечень объектов для начисления налога на имущество от кадастровой стоимости ежегодно формируется Миноблимуществом для определения особого режима налогообложения крупных объектов недвижимости площадью 1000 кв. м и выше, которые используются для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Таким образом, для решения вопроса, по какой ставке — 0,5% или 2% — должно облагаться двухэтажное коммерческое здание площадью свыше 1000 кв. м, о котором идет речь в вопросе, нужно выяснить, включено данное здание в Перечень на соответствующий год или нет. Если включено, то оно должно облагаться налогом на имущество физических лиц по ставке 2% от его кадастровой стоимости. Если же здания в Перечне нет, налогообложение должно производиться по ставке 0,5%.
Разделение здания
Если здание включено в Перечень, разделение здания на нескольких собственников с оформлением на каждого по 990 кв. м снизить размер ставки до 0,5% не поможет. В случае разделения здания, собственники будут владеть частями здания, то есть отдельными помещениями в здании. Минфин России в письме от 12.10.2023 № 03‑05‑06‑01/96863 разъяснил, что если здание включено в Перечень, то помещения в таком здании могут не включаться в Перечень, поскольку основанием для применения норм ст. 378.2 НК РФ в отношении таких помещений будет являться включение в Перечень здания. И налог на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений, расположенных в зданиях, включенных в Перечень, исчисляется исходя из ставки налога, установленной в пределах до 2% кадастровой стоимости, вне зависимости от включения в Перечень сведений об отдельных нежилых помещениях, расположенных в таких зданиях, и площади таких помещений.
Суды придерживаются такой же позиции. В соответствии с правовой позицией Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 17.08.2018 № 309-КГ18-11719, если здание (строение, сооружение) определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все расположенные в здании помещения, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости здания, вне зависимости от отсутствия этих помещений в указанном Перечне, что является основанием применения норм ст. 378.2 НК РФ в отношении этих объектов недвижимости. Соответствующий режим налогообложения распространяется как на здание в целом, так и на входящие в него помещения, даже если последние не поименованы непосредственно в указанном Перечне (Определение Верховного суда РФ от 03.02.2020 № 04-ЭС19-26593, постановления АС Поволжского округа от 22.09.2022 № Ф06-22921/2022 по делу № А55-36281/2021, Московского округа от 09.03.2022 по делу № А40-15633/2021, АС Волго-Вятского округа от 28.09.2020 по делу № А43-19391/2019). А в Определении от 12.01.2022 № 302-ЭС21-3164 Верховный суд РФ также указал, что ставка налога по помещению, расположенному в здании торгового центра, определяется с учетом площади этого здания, а не данного помещения.
Таким образом, даже если двухэтажное коммерческое здание площадью свыше 1000 кв. м будет разделено на несколько собственников с оформлением на каждого по 990 кв. м, до тех пор, пока само здание включено в Перечень, собственники частей здания должны будут уплачивать налог по ставке 2%.
В заключение отметим, что физические лица сами не исчисляют налог на имущество физических лиц. За них это делают налоговики, которые выставляют в адрес собственника имущества налоговое уведомление с суммой налога к уплате. Налог уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом) (п. 1, 2 ст. 409 НК РФ).